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高位买惠州房子,两年半赚了45万!

2019-09-27       浏览次数:153

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 小元访谈,记录每一位购房者的买房故事
 
这几年惠州房价不见涨,真的急坏了高位入手的购房者。传着“三年限价令”即将到期,惠州调控政策何去何从?网传谣言满天飞,小元也懒得去解释。纵观大局,惠州zf也不可能让调控毁于一旦,小元认为在稳字当头下,会有所侧重点,从区域、楼盘分化、精准施策。
 
同样,好些人说高位入手,就很难脱手。今天访谈邀请了一位将步入而立之年,祖籍潮汕的男青年小铭(化名),也可以说是新一代的惠州人。他是如何在2017年高位买房,两年后赚了近45万的买房故事!
 
小元:请问你是什么时候买房?
 
小铭:我是2017年3月底买了金山湖湖心岛内某楼盘。一套93平的三房,当时总价105万,惠州政策实行认贷不认房,首套可以做到2.5成,所以首付26.5万,算起来单价大概11000元/㎡出头。由于低楼层比较便宜,楼层之间差价并不大,二楼又带露台,所以我毫不犹豫选了二楼,且靠三环路安静,所谓人无我有,人有我优。
 
今年前段时间卖了,买家一次性付款164万包过户税费(第一次见就签约,还是在路边车上进行,中介门店买家都没时间去)。
 
签约到收齐全款,仅用了12天左右,期间还包括我去赎楼消耗的时间。速度之快,我觉得用两年的时间,投资20多万,以投资与获益比来说,这套房还是可观的。尤其是2017年后,房价也只是高位横盘。
 
其实当时买的目的很明确,就是投资。
 
小元:我看你房产证才过两年,你是刚好在“限售”新政前买房?
 
小铭:是的,因为当时我觉得新房比周边二手房都便宜,要不是备案价这制度,它不可能卖1.1万的单价,所以我大胆选了它。2016年10月份开盘都要1.2万了,2017年4月开盘前吹风价是1.4万,新政刚出,开发商一时没有对策,就只能按备案价1.2万左右卖。
 
之后推的其他栋,就捆绑或者双合同了。而且“三年限售”是2017年4月11日生效,我是4月1日赶在新政前备案网签,所以不受影响,出证即可交易。
 
小元:大概赚了多少钱?
 
小铭:需要回答那么细吗?那就2017年3月买入,2018年4月交楼,年底12月出房产证,开发商的效率也是很高。一共贷款79万,月供3900元,两年多利息共8万,当时契税交了2万,又加上首付26.5万,现在成交价位164万,税费又花了7万。除去外净赚了44.5万!
 
小元:2017年也是算高位入手,那你怎么算到这笔投资?
 
小铭:那时候,惠州房价已经涨了一波了,顶着周边所有人责备压力,我调研了水口隆生9字头,潼湖楼盘8字头,还有金山湖均价1.3万。
 
后面选择了被当时市场备案价错误扼杀的湖心岛新盘,由于工作时间不久,手头上钱不够,把开了两年的车卖了十五万,信用卡刷了几万,凑齐了首付,买了之后再告知家里人(这是决心)换来的是家里人和朋友的质疑。
 
所以,投资这东西,不可能大家都认可的,毕竟股市,楼市,赚钱的永远是少数。买点不对错过2016年惠州那一波,那就要选择被市场错误低估标的物,再加上对湖心岛小户型库存少的分析,还有惠州三年限售的分析,之后跑步前进赶在新政前买入。
 
接着就是卖点的选择,纵观惠州去年到今的二手市场,买卖市场开始对换,交易乏力,量价齐跌。有心卖的都一直在降价,越来越多的二手笋盘出现。
 
毕竟惠州库存持续增加,新房日渐增多,打折潮,低价潮一波波来袭,国庆后还有更天量的新盘推出,最后还有三年前被限售的那一波,二手明年就要解禁上市了,急流勇退更待何时!
 
所以选择这时候出货,套现走人。对比同户型挂的130-140万,我深知这套房卖的就是露台,所以挂的价格也是等喜欢露台的业主出现。然后一个半月,就等到他的新主人出现了。回想当时如果买了其他楼盘,或者其他楼层,可能现在要么还在挂卖,要么利息都赚不回。
 
小元:整个过程中有没有出现什么问题?
 
小铭:卖的过程还有个小插曲,犹豫房子不满2年,很多中介帮我算了税费要12-15万,但本着对税费的了解,我自算只要7万多。
 
所以,后面买家不承担税费,给出了个实给价,中介让我自付税费,本着对自身税务知识的信任我大胆受了,后面过户果然和我算的一样,还有我交易期间遇到的种种问题,什么中介私单,写错合同,赎楼过桥沟通等等,我感慨干一行要懂一行,惠州中介业务能力和职业操守还有待提高。
 
小元:对于这次投资,你有什么心得?
 
小铭:我觉得投资房产三要素,合适的时候买,买合适的房,卖对合适时间。如今在惠州投资房产难度大好多,已不适合短线,需要长线投。
 
T+3模式,备案价限价,新房库存大,惠州各区域可替代性强,二手交易量低,中介行业良莠不齐,这都是惠州炒客面临的难题。
 
小元:那你给购房者有什么建议?
 
小铭:刚需一族:国庆前后,货量增多,大开发商资金回笼,推出很多折扣房,员工房,低首付吸引购房者,量多且价廉,比起之前绝对是实打实实的优惠,刚需可视机入市。
 
投资客:好多新房都现在新房从买期房到能上市交易,至少要6年(2年交楼,1年办证,3年限售),持有成本好高。除非短期内再有一次大涨,否则难有收益。投资可考虑成熟地段的二手房,带装修2-3房100平左右,持有期间租金抵收益,三年后如交易,比新房获利大。
 
如今贷款买新房按首付3成,每年机会成本4%,利息6%,那么本金30%×4%×6年=7.2% ,利息部分70%×6%×6年=25% 。也就是一套房子6年后的成本就是原来25%+7.2%,这还只是六年后的成本,持有六年后,这套房的成本就是总价的1.32倍,不再来一次大涨,真难赚钱。
 
现在买1万,到时候卖1.3万,看似赚了其实还没赚回利息。
 
首付三成是自由资金,如果不去买房,去做其他项目,最稳妥最保守的就是银行理财,一年也有4%的收益啊,有些5%。很多投资者是不知道要算这机会成本的,对不?
 
小元后记:这位小铭同学真是抓好时机入手,乘机脱手,先不去分析后市如何,也可能会赚得更多。这种短线投资,还是佩服他的胆识,可能真的是潮汕人会做生意。
 
投资看地段这是不错的定律,小铭是分析过惠州市场的变化,看中了区域的发展模式。就如说解禁后会出现抛售,也未必。还是看这区的价值点,有没有持续增值。
 
如小铭说的6年后,这区域的山姆店、惠州塔、惠州眼等都建好了,小元觉得多的人想持续持续持有。
 
就如惠州北站,高铁开通,深圳地铁14、16号修到深惠边界,再到深惠轻轨,昨日,潼湖又传出要建比广州长隆大几倍的乐园……这些都是城市增值点。
 
也就说投资不是乱投资,也是要看准才能行动!
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